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房奴论背后的经济学分析 全国总人数大致为190万

漳平房网(www.zpfang.com)   2006年6月7日9时22分    来源: 第一财经日报

 
近来“房奴”一词开始流行,这大体是指购买商品房之后,沉重的月供使其不堪重负,以至于正常生活受到严重影响的特殊群体。最粗略的解释是,一旦家庭所承受的住房按揭月供超过家庭可支配收入的50%,那么这个家庭中的就业人口就成为“房奴”。

     三种调查方式可以观察“房奴”现象。

    第一种是网络上的一项简单调查。关于按揭贷款占月收入的比重,回答占月收入的20%~50%有54.1%,占月收入50%以上的有31.8%,占月收入20%以下的占14.1%。因此媒体指出:按揭贷款者中,有30%以上成为“房奴”。尽管我们将引用这个数据估算“房奴”的总数,但不得不指出,这种网上调查的可靠性非常糟糕。问卷设计需要较为深厚的组织现场调查和抽样调查的理论和实践,否则问卷本身就可能彻底改变被调查者的行为,网络上常常有关于“你能承受的某款新车上市价格”、“目前房价是高了还是低了”的调查,这种针对消费者展开的、没有任何约束条件的投票结果必然是90%以上的被调查者都会毫不犹豫地回答说,房价、车价都太高了,这符合消费者就地还价的行为特征。反之,如果向汽车制造商和开发商进行如此幼稚的定价调查,结果将彻底改观,这也符合生产者漫天要价的行为特征。

    第二种是新近央行的一项调查。就月供收入比而言,上海、北京和天津的抽样调查结果分别是45%、42%和39%,接近银监会规定的50%的上限。或者说,至少在京沪两地,运用按揭购房者大体已经成为“准房奴”了。

    第三种是银监会银行监管一部沈晓明披露的数据,截止到2005年末,房地产业的不良贷款余额已达1093亿元,居行业排名第四的高位。个人住房贷款不良率1.5%左右,开始小幅上升。目前中国70%的人在购房时,需要借助贷款才能顺利买房,房贷总额已达2.8万亿元,其中商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元,占金融机构人民币贷款余额的8.9%,占国内生产总值GDP的10%。

    据此估计,至少约有600万~650万人申请了按揭贷款,其中所谓“房奴”大致为190万人,“准房奴”的群体更加庞大一些。那么,对按揭贷款者未能履约归还贷款,应如何看待?

    第一,要分析按揭贷款的借款人是主动还是被动住房需求。所谓被动需求就是原住房被征地拆迁导致其不得不另行购买住房,而伴生的按揭需求。商品房被动需求在2004年之前,曾经一度占据全部需求的50%左右,此后逐年缓降,目前被动需求大约占全部需求的1/3,对这部分人沦落为“房奴”,我持非常同情的态度,毕竟从被拆迁到重购房不是他们情愿的,因此,如果实际调查的结果显示,这些“房奴”的困境并非道德上不愿还款造成的,而的确是收入不足,那么地方财政在很大程度上需要为此埋单。

    第二,剔除被动需求之外,如果购房行为本身不是强制与欺诈的,是购房人的自愿契约行为,那么这些“房奴”的遭遇就值得警惕。即便是由于所购住房存在缺陷也绝不构成贷款违约的借口。按最坏情况,假定这些“房奴”未能归还按揭带来的损失是其全部按揭余额的一半,那么这部分借款人的违约,最终意味着几乎全部储蓄者损失了一整年的存款利息。那么你,一个本分的储蓄者,是否愿意为那些试图不恰当地拥有与其收入水平不相称的按揭借款人埋单?

    第三,每个人不能因为对欲望的放纵,而去拥有和收入不相称的财产。也许对190万“房奴”不能如约还贷的同情,是对储蓄者的无情。我们不妨更广义地看待“房奴”一族,2005年,大专、本科、硕士、博士的起薪水平分别为1333元、1549元、2674元和2917元。这些学生中,在大中城市就业者占71%,在县城者占22%,在乡镇者占5%,其余在农村。最粗略的平均收入房价比分别为17.5倍、15倍、8.8倍和8倍。其中折射的大致信息是:硕士以上毕业生在稳定恋爱和工作关系之后,平均需要3年,才能使自己对新房的需求从潜在变为现实,看来一个自食其力的白领置业期大约始于30岁。因此,对目前的年轻人来说,理性的住房需求观极其重要,追求“一步到位”不是害苦了养育你的父母,就是拖累了更无辜的储户的利益。

    “房奴”们也许不能体会,幸福作为一种生存方式,并不在于急切地期待拥有,而在于从容地不恐惧失去。

    作者为北京师范大学金融学教授

 

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