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徐滇庆:算几笔账谈谈房价是涨还是跌?

漳平房网(www.zpfang.com)   2006年8月31日9时36分    来源: 中华工商时报

 


  终于有人清楚地给“房奴”们讲了一遍:中国房地产市场究竟发生了什么事。加拿大西安大略大学经济学教授徐滇庆被逼着写了一本《房价与泡沫经济》。

  在一个“滥言时代”,众说纷纭、千奇百怪、信口开河,不负责任。徐很无奈,要从经济学基本知识讲起。要“抽丝剥茧”,不要想当然,但当事实被认真梳理后,用到的原理很简单,结论也很清楚。

  徐滇庆从头讲起,但按照读者需求,我这里从结论介绍起。房价是涨还是跌?徐的结论有五点:

  一,高房价不等于泡沫经济,从各种数据分析看,说中国出现房地产泡沫经济夸大其词了;二,由于利率仍然低水平,真实需求旺盛,尽管局部房价可能出现波动,但是全局上房价将继续保持上升态势;三,即使房价不大跌,暴涨也绝对不是好事,暴涨背后隐藏着********和偷税漏税,要防止暴涨导致泡沫经济,危及金融安全;四,平抑房价关键在于整顿房地产市场秩序,应当鼓励保护真实需求而打击限制投机需求,加大投资需求的交易成本是房地产政策的着力点;五,加强房地产研究,普及经济学知识,结束“滥言时代”。

  认真读读《房价与泡沫经济》,小有耐心的人都可以了解徐是如何得出以上的结论的,“世界上就怕认真两个字。要弄清楚房价之谜,不妨坐下来认真算几笔账,只要认真一算,恐怕有些人就要露出狐狸尾巴了”。

  简单起见,徐以2004年为着力点,将2003年的房价当成一个“黑盒子”:既然2004年前后商品房造价并无明显变化,而全国购房者因为房价上涨多支付了1663亿元,这笔巨款不会人间蒸发,只能有两个去处:地方政府或者开发商。但根据公开数据一算,地方政府并没有相应增加财政收入,那么房价增加的部分去哪里了?被官员****了?房地产逃税漏税了?

  徐滇庆找到福州物价局“敢为人先”的研究报告来分析房价成本。2005年福州的研究,表明房地产开发项目的平均利润率达到50%(这和国家统计局说的7.77%有天壤之别,至今无人给出正面解释)。如果住宅的造价只有房价的一半,地方财政也没有得到什么好处,那么房地产商的利润就在50%以上吗?几乎所有房地产商都坚决否认这一点。但是,如果让他们谈利润,又都吞吞吐吐。这个时候,徐考虑到每个房地产项目都需政府各部门批的“五证”,得到一个结论是:房地产商可能拿到超额利润的一部分,而另外一部分可能进了地方政府的私囊。

  房价暴涨之后,居然没有人承认自己“宰客”。徐滇庆认为,说房地产项目的成本和利润算不清,“说到底,不是算不清,而是敢不敢算”。

  除了“抽丝剥茧”算房价,徐滇庆的研究还有一个基本点值得深思:房地产市场是失灵了。体会房地产市场,我们可以更清楚地认识“市场失灵”,以免今后再遇到有人打着“市场化”旗号“********”、“劫贫济富”时,我们却一时语塞、不知所措。

  房地产不是一般的市场,因为商品房不是一般的商品。在一般商品市场上,有众多参与者,没有一家能够操纵价格。而中国当前的情况是,房地产市场的进入成本高,一要有资本,二要有政府关系(批地****),参与者数目越来越少,房地产业自然被集中到几个垄断巨头手中。

  垄断既然出现,许多事情就发生了扭曲。比如,对于信息公布问题,有房地产商跳出来表示:“公布商品房的行为涉及开发商隐私,违背市场经济规律”。徐滇庆认为,其实,支持公布房价成本的法律以及相关的规章制度早就有了,它就是《市场法》和即将要公布的《反垄断法》。对于具有垄断性企业的价格监管既不是过度干预企业,也没有侵犯企业的隐私权,而是保护市场公平竞争的必要条件。

  当然,搞清房价成本并不意味着房价会自动下降,但是至少可以提供一个准确的信息,可以减少房地产政策的偏差。房价包含了太多的“猫腻”,搞清房价成本可以挖出两类蛀虫:不法奸商和贪官污吏。“提高了透明度,该补税就补税,该受罚的就受罚”。

  认清房地产市场由于垄断出现而失灵,还可以纠正许多错误观点,比如“地价推动房价”错了,而是“房价推动了地价”;比如“加大土地供应可以加大供给,平抑房价”也错了,只有开发商才会对此偷着乐。

  事实上,房地产市场有两种需求,一是真实需求,二是投机需求。当投机需求过盛的时候,商品房的需求曲线拥有正斜率:东西越贵,买的人越多。这个时候政府增加土地的结果不是降低房价,而是推高了房价。

  “如果投机需求过大,房价飞涨充其量不过是肌肤之疮,而银行风险才是心头大患”,徐滇庆因此认为,要对付导致市场失灵的投机需求,应当引入“托宾税”,即交易税。

  政府该有怎样的房地产政策?徐滇庆认为,首先政府不能直接干预房价,房价上涨有合理性,但是短时间内暴涨就脱离了经济基础。平抑房价,至少有两点非常要紧:一是信息透明化,打击********造成的垄断暴利;二是提高交易成本来抑制投机需求。

  在徐看来,炒房无罪,但是炒房有害,交易税的增加压缩了炒房牟利的空间,是抑制炒房的最有效手段,“在房地产投机活动猖獗的时候征收房地产营业税和相关费用,加大投机活动的交易成本,有助于稳定房价,一旦税法公布之后,炒房不犯法,但是,逃税犯法。”
 

 

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